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競売の制度とその流れ

競売とは、住宅ローンなどを返済できなくなったときに、金融機関などの債権者が裁判所へ申し立てることによって行われるもので、裁判所が不動産を強制的に、入札という制度で売ることです。
債務者が所有する不動産を、裁判所が差押さえて、借入れの担保物件となっている不動産を裁判所が強制的に売却することです。
裁判所が、最低売却価格(基準価格)を決めます。
それを元に、購入希望者がそれぞれ希望価格を入札して、最も高い価格で入札をした人が、その物件の所有権を得る(落札)ことになります。
競売の開始決定と同時に差押さえの登記が行なわれます。
これは物件の名義を、債務者から第三者に移転されることを防ぐためです。
裁判所から依頼された不動産鑑定士が、物件を調査して、最低売却価格を決めます。
その前に、裁判所の、執行官が物件調査に訪れます。
執行官は、所有者が物件への立ち入りを拒むと、強制的に立ち入る権限をもっています。
ケースによっては、留守でも、開錠業者が鍵を開けて、物件内に立ち入り、調査をしていきます。
開錠業者でも開けられないような特殊な鍵を使っている物件などには、警察の協力を得て立ち入ります。
裁判所の物件調査を経て、競売の申し立て後、半年程度で入札が行われます。
一般の売買では、なかなか売れにくかったり、物件の中を見ることができないなどの理由から、基準価格は一般の市場価格より3、4割安く設定されます。
しかし、債権者の立場としては、少しでも高く物件が売れるに越したことはないので、買受希望者(入札希望者)が物件の内部に立ち入って確認できるように、「内覧」の申し立てをすることもできます。
内覧の申し立てをすると、裁判所が内覧実施命令を出して、執行官が内覧の公告、実施通知をして、入札希望者に内覧を実施してくれます。
なお、債権者に対しても、入札状況は開札当日まで一切開示されません。
気になる売却価格ですが、最低売却価格は一般市場価格の5~7割程度の水準となり、一般に市場価格の7割~8割前後の価格で落札されることが多いようです。